ベース向け賃貸をご検討のオーナー様
横須賀市内にあるベース（在日米軍基地）は皆様もご存知かと思います。
基地の中には約1万６千人の軍人や軍属の人々が住んでいます。
基地の中でもたくさんの住宅を建設していますが、それでも尚、住居が不足しており多くの人々が基地の外に住まいを探しています。
また、｢せっかく日本に来たのだから｣と基地の外を好んでお住まいになられる方もたくさんいらっしゃいます。
当店には、このようなお客様が年間で４００組ほど来店します。まさに特需です。
当社はオーナー様からたくさんのご支持を頂きながら、地元横須賀における土地や建物の有効活用をサポートし続けて約40年が経ちます。
ぜひとも当社にて、この特需をうまく利用して資産運用を行ってみてはいかがでしょうか。
飯野不動産 ベース前営業所
ＴＥＬ：046-820-6366
(日曜定休 9:00-18:00)
ベース契約について
～Consulting～
ＳＴＥＰ．1 | ベース契約のメリットとデメリット
≪メリット≫
｜収益性が高い
ベース契約は、通常の賃貸と条件が違う為、横須賀市の賃貸相場より20％～40％前後高く
貸し出すことが出来ます。
｜滞納リスクがほとんどない
ベース賃貸は家賃の全額をアメリカ政府が支払っている為、船の出入港に応じて遅滞することはあっても滞納することはありません。
｜立ち退きのリスクが無い
2～3年の任期で日本に来ているので、任期が満了すると異動するため、原則占有され続けることはありません（軍属の場合は異なります。）
≪デメリット≫
｜敷金の取扱い
ベース契約では通常、入退去の際の室内清掃等はオーナー様が負担、またよほどの破損が無い限り修繕費用等はオーナー様負担になります（その分家賃に反映されています。）
｜退去について
軍人の為、有事の際は突然退去することがあります。
契約書にも借主からの退去通告は、10日前までと記載されています（一般的な賃貸は1か月前通告がほとんどです。）
｜家賃について
メリットにも記載してありますが船の出入港により遅滞する場合があります。場合により２、３ヶ月遅れる時もあります。
ＳＴＥＰ．2 | ベース契約と日本人賃貸の違い
ＳＴＥＰ．3 | ベース契約の手順
≪①物件査定≫
オーナー様とご相談の上、希望家賃を決めて頂き、当社がベース検査の資料を作成します。
建物の査定をベース住宅部の検査官が行い機能面、安全面、衛生面をチェックします。
オーナー様には査定前に荷物、家具を片付けて頂き、クリーニング・エアコンの内部洗浄を済ませ、
貸出できる状態にして頂きます。
また、検査基準を満たすために補修工事等を入れて頂く場合があります。
2018年10月より、検査完了前の入居者募集は禁止されております。※検査基準の詳細に関してはお問い合わせください。
≪②媒介委託（募集委託申込書）と建物管理委託契約書の締結≫
オーナー様と当社の間で、媒介委託（募集委託申込書）の申込と建物管理委託契約を締結します。
媒介委託（募集委託申込書）は、募集や契約の代理を当社に申し込む為の書類です。
建物管理委託契約は建物賃貸期間の家賃の集金や督促、メンテナンス等、
各種トラブルの処理を当社に委託する契約となります。
尚、管理料（入居期間中のみ発生）は月額家賃の５％＋消費税を管理料として頂きます。
≪③物件登録≫
物件の査定後、ハウジングオフィスに物件資料が登録され物件を探しているお客様たちが閲覧できるようになります。
同時に当社ホームページ、FACEBOOK、店頭にも掲載いたします。
≪④募集開始≫
当社の入居希望リストよりお客様へ物件案内のアポイントを取ります。
また、ベースハウジングオフィスのリストを見たお客様よりカウンセラーを通して連絡が入ります。
ベース契約の場合、年間を通してお客様はいらっしゃいますが、
大型艦船の入港状況により問い合わせ件数が大幅に変わります。
例 11月 大型空母ロナルドレーガン入港（航空団を含む乗組員 ５６８０人）上記乗組員のうち約10％の家族・独身者が家を探すため、入居希望者が増大します。
通年の傾向としては1月、3月、6月、7月、8月、9月、11月、12月がお客様の動きが頻繁にある月です。
≪⑤申 込≫
希望者が申込をする際、ベース契約専用の申込用紙を記入して頂きベースハウジングオフィスに申込書を提出することで
正式な受付となります。
申込から契約までにかかる時間は、申込者によって様々です。
早い方で1～2週間、通常2～4週間、遅い方は1～2ヶ月かかる場合があります。
申込者の所属や階級、上官や軍もしくは政府の状況に応じて契約にたどり着くまで時間がかかるケースがございます。
SPW（スタートペーパーワーク）
入居者は契約を締結する前に必要書類を揃えなければなりません。
全ての書類が整いましたら、ベースハウジングオフィスにて（入居者とベース住宅部の契約担当者のみで打ち合わせ）
細かい入居条件の打ち合わせを行い、契約日・入居日を決定後、ハウジングオフィスより当社へ日程の連絡が入ります。
≪⑥入居前メンテナンス≫
各種届出書類の準備や、検査での指摘事項に漏れがないか確認をします。
当社から各インフラ先に入居者、入居日の連絡をして名義変更を行います。
≪⑦契 約≫
ベースハウジングオフィスにて、入居者、ハウジングオフィス契約担当者、
弊社の3組で契約書にサインし金銭の授受を行います。
契約金は費用精算を済ませオーナー様の指定口座に送金いたします。
基地内での契約の為、原則当社契約担当者が代理で署名をさせていただきます。
≪⑧入 居≫
建物のダメージチェックを行い、入居前の傷や、汚れを調べチェックシートに記録します。
建物の扱い方、設備の使用方法、結露防止方法、ごみの捨て方や、騒音についてなど説明します。
また、物件に面している近隣の方へ挨拶を一緒に行い当社の連絡先を伝えます。
≪⑨家賃の送金≫
毎月入居者より家賃の入金がありましたら、〆日（入居日前日）より7日以内にオーナー様の指定口座に送金をします。
入居者が入れ替わるごとに、家賃の送金日が異なる場合がございます。ご注意願います。
なお、家賃送金時の振込手数料に関しては、オーナー様負担になります。
また、入居日より10日以内に収支報告書を提出します。
敷金に関してはお預かり証を発行させて頂き当社でお預かりをいたします。
≪⑩退 去≫
入居時のダメージチェックシートに基づき建物をチェックします。
ダメージがある場合、契約時に預かっている敷金から差し引きます。
但し、余程のダメージがない場合、ほとんどの敷金は返却します。
≪⑪再募集開始≫
再度募集を開始します。
ＳＴＥＰ．4 | ベース契約の心構え
｜検査官は中立で絶対
米軍の方に建物を貸出す際は、検査官へ建物の検査を依頼します。
検査官は建物の機能面、安全面、衛生面の確認を行います。
検査日までに、ハウスクリーニング・庭の手入れ等も実施し、即入居できる状態にすることが必要であり、検査で指摘を受けた事項がある場合は、改善し再度検査を受ける必要があります。
また3年経過毎に検査に入ることになっています（入居中を除く、2020年4月現在）。
その他、退去する入居者が建物に対して不満等を抱いた場合にレポートを残し、それに基づき再度検査が行われます。
補修等の指示を受けた後、補修を行わない場合には貸出しができなくなることもあります。
一般の賃貸より高く貸出ができる分、こまめなメンテナンスが必要です。
上記内容は予告なく変更され、更に厳しくなる可能性があります。
※また酒類を提供する飲食店が同建物内にある物件、物件までに階段が50段以上ある場合や階段に手摺がないマンション等は貸出しすることができません。
｜庭の除草と植木の剪定はオーナー負担
庭付きの戸建を貸し出す場合、庭の除草と植木の剪定が必要となります。
ベース契約の入居者は庭の管理をほとんど行ってくれません。
理由としては、長期間の船での出港と本国での研修等で建物にいない期間が比較的に多い事や、居住期間が短い事、外国の虫に刺されるのを嫌う事等です。
その他、庭の管理において下記のようなトラブルも有りました。
｜室内清掃はオーナー負担
オーナー様の費用負担にて室内清掃を行います。
（原則家主での清掃不可、専門の業者にお願いしています）
作業内容は窓、窓枠、サッシ周り、網戸、照明器具一式、水周り一式、床、カーペット、エアコンフィルターとなります。
≪当社のクリーニング業者 参考価格≫
・マンションの室内清掃は平均６０，０００円（税別）前後
・戸建の室内清掃は平均８０，０００円（税別）前後
・エアコン内部洗浄（お掃除機能なし1台約\7,700～）
※費用については実際にお部屋を拝見後、
お見積りを取らせて頂きます。
お部屋の大きさや汚れの度合いに応じて価格は変更されます。
ＳＴＥＰ．5 | 管理体制について
不動産の有効活用を行うにあたり，空室を埋めることも大切ですが，それ以上に大切なのが不動産管理です。
当店ではお預かりしている不動産について月額家賃の5％＋消費税にて月々の家賃の清算，入居と退去の立会い，各種トラブルに対応します。
その他，庭の除草，植木の剪定，室内クリーニング，建物内外装全ての工事についても責任を持って発注，オーナー様を煩わせません。
もちろんベース契約のお客様には全て英語で対応します。
例えば・・・・
｜全てを英語で対応・対処致します。
当店は約40年前からベース契約を取り扱っておりますので、外国人ならではのトラブルなどに迅速に対応することができます。
お客様の大切な資産を責任持って管理させていただきます。
お電話でのお問い合せはもちろんのこと、ご来店いただいてのご相談も受け付けております。
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