お気に入り
最近みた
「所有している戸建てを米軍関係者に貸してみたい」
「ベース賃貸に興味があるけれど、契約の流れがよく分からない」
「米軍住宅課の査定や手続きはどうすればいいの？」
横須賀市では、米海軍横須賀基地に勤務する軍人・軍属の方が、基地の外にある一般のマンションや戸建て住宅を借りる「ベース契約」という賃貸方式があります。
一般的な日本人向けの賃貸とは異なり、米軍住宅課による物件の査定や専用の手続きが必要となります。
今回は、横須賀でベース賃貸を検討されているオーナー様に向けて、ベース契約の仕組みから募集・契約・管理までの流れを分かりやすくご紹介します。
ベース契約とは？
ベース契約とは、米海軍横須賀基地に勤務する軍人・軍属の方が、基地の外にある民間の賃貸住宅を借りる契約のことです。横須賀市内には、米軍関係者向けの賃貸住宅需要があり、戸建てやマンションなどがベース賃貸として活用されています。
ベース賃貸の特徴は、一般的な日本人向け賃貸とは異なる賃料査定や契約手続きがあることです。物件の立地・広さ・設備・状態などを踏まえ、米軍住宅課による査定を受けて賃料が決定されます。そのため、現在所有されている住宅を有効活用したいオーナー様にとって、新たな賃貸経営の選択肢となります。一般的な日本人向け賃貸とは手続きが異なるため、ベース契約に詳しい不動産会社のサポートが重要になります。
おすすめ記事
ベース賃貸の詳細はこちらのページをご確認ください。ベース契約が成立するまでの流れ
不動産会社へ相談・お問い合わせ
まずは、ベース賃貸を取り扱っている不動産会社へ相談します。
所有されている物件の所在地、間取り、築年数、現在の建物の状態などを確認し、ベース賃貸として募集できる可能性を検討します。
「今住んでいる自宅を貸したい」「相続した戸建てを活用したい」「空き家を収益化したい」といったご相談も対象となります。
物件調査・賃料査定の準備
弊社担当が現地を確認し、間取りや設備、建物の状態などを調査します。ベース賃貸では、米軍住宅課が定める住宅条件を満たす必要があります。
例えば、次のような項目が確認されます。（一部抜粋）
・屋内外問わず階段に手すりを設置すること
・網戸が無い窓には網戸を取り付けること(FIX窓を除く)
・床より90㎝以下の腰窓には落下防止バーの設置をすること
・照明器具を設置すること
・洗濯機蛇口をストッパー付きの物へ交換すること
・洗濯機、乾燥機を置くスペースの確保(確保できない場合はオーナー様にて設置していただきます)
・火災警報器・煙感知器・一酸化炭素検知器の設置
・ハウス(ルーム)クリーニング必須
・エアコンの内部洗浄必須
・すべてのキッチン、洗面所、バスルームでお湯と水が供給されていること
・外構フェンスの高さ、ぐらつきが無いこと
・廊下やクローゼットを除く窓にカーテンレールの設置
必要に応じて、修繕や設備交換などをご提案します。
米軍住宅課による物件検査・賃料決定
諸条件をご相談の上、オーナー様に希望家賃を決めて頂き当社がベース検査の資料を作成します。
検査当日には、建物の検査をベース住宅部の検査官が行い機能面、安全面、衛生面をチェックします。
オーナー様には検査前に荷物、家具を片付けて頂き、クリーニング・エアコンの内部洗浄等を済ませ、貸出できる状態にして頂きます。また、検査基準を満たすために補修工事等を入れて頂く場合があります。
なお、2018年10月より、検査完了前の入居者募集は禁止されております。
※検査基準の詳細に関してはお問い合わせください。
媒介委託(募集委託申込書)と建物管理委託契約書の締結
オーナー様と当社の間で、媒介委託（募集委託申込書）の申込と建物管理委託契約を締結します。媒介委託（募集委託申込書）は、募集や契約の代理を当社に申し込む為の書類です。建物管理委託契約は建物賃貸期間の家賃の集金や督促、メンテナンス等、各種トラブルの処理を当社に委託する契約となります。尚、管理料（入居期間中のみ発生）は月額家賃の5％～＋消費税を管理料として頂きます。
入居者募集・物件案内
弊社ホームページや広告媒体、米軍関係者とのネットワークなどを活用し、入居希望者を探します。また、ベースハウジングオフィスのリストを見たお客様よりカウンセラーを通して連絡が入ります。
入居希望者が現れたら、物件の内見をご案内します。
ベース契約の場合、年間を通してお客様はいらっしゃいますが、大型艦船の入港状況により問い合わせ件数が大幅に変わります。
例 11月・空母入港（航空団を含む乗組員 約5,500人）乗組員のうち約10％の家族・独身者が家を探すため、入居希望者が急増しお問い合わせが増加します。通年の傾向としては1月、3月、6月、7月、8月、9月、11月、12月がお客様の動きが頻繁にある月です。
申込・SPW(スタートペーパーワーク)
申込希望者は、ベース契約専用の申込用紙に記入を行い、ベースハウジングオフィスに申込書を提出することで正式な申込受付となります。申込から契約までにかかる時間は、申込者によって様々です。早い方で1～2週間、通常2～4週間、遅い方は1～2ヶ月かかる場合があります。申込者の所属や階級、上官や軍もしくは政府の状況に応じて契約にたどり着くまで時間がかかるケースがございます。
SPW（スタートペーパーワーク）とは、主に米海軍横須賀基地などの米軍住宅（ベース契約）の賃貸手続きにおいて、入居希望者とベースの住宅課（ハウジングオフィス）が最初に行う書類作成・打合せ手続きのことです。入居者は契約を締結する前に必要書類を揃えなければなりません。全ての書類が整いましたら、ベースハウジングオフィスにて（入居者とベース住宅部の契約担当者のみで打ち合わせ）細かい入居条件の打ち合わせを行い、契約日・入居日を決定後、ハウジングオフィスより当社へ日程の連絡が入ります。
入居前メンテナンス・契約
各種届出書類の準備や、検査での指摘事項に漏れがないか確認をします。当社から各インフラ先に入居者、入居日の連絡をして名義変更を行います。
ベースハウジングオフィス（もしくはベース前営業所にて）にて、入居者、ハウジングオフィス契約担当者、弊社の3組で契約書にサインし金銭の授受を行います。契約金は費用精算を済ませオーナー様の指定口座に送金いたします。基地内での契約の為、原則当社契約担当者が代理で署名をさせていただきます。
入居・お家賃の送金
建物のダメージチェックを行い、入居前の傷や、汚れを調べチェックシートに記録します。建物の扱い方、設備の使用方法、結露防止方法、ごみの捨て方や、騒音についてなど説明します。また、物件に面している近隣の方へ挨拶を一緒に行い当社の連絡先を伝えます。
毎月入居者より家賃の入金がありましたら、入居日より7日以内にオーナー様の指定口座に送金をします。
入居者が入れ替わるごとに、家賃の送金日が異なる場合がございます。ご注意願います。
なお、家賃送金時の振込手数料に関しては、オーナー様負担になります。また、入居日より10日以内に収支報告書を提出します。 敷金に関してはお預かり証を発行させて頂き当社でお預かりをいたします。
退去・再募集開始
入居時のダメージチェックシートに基づき建物をチェックします。ダメージがある場合、契約時に預かっている敷金から差し引きます。但し、余程のダメージがない場合、ほとんどの敷金は返却します。
退去後の現状回復工事・クリーニングやリフォーム・グレードアップのリノベーションをご提案、募集条件を再確認させていただき、再度募集を開始します。
ベース賃貸は管理会社選びも重要！
ベース賃貸は、物件を募集して契約するだけではありません。
入居後の設備トラブルや修繕、退去時の立ち会いなど、継続的な管理業務が発生します。
特に、米軍関係者とのやり取りや英語での対応、基地特有の契約手続きなど、一般的な賃貸管理とは異なる知識や経験が必要になります。そのため、ベース契約の手続きから入居後の管理まで、まとめて相談できる不動産会社を選ぶことが大切です。
このようなオーナー様はぜひご相談ください！
・現在所有している戸建てをベース賃貸にしたい
・相続した空き家を有効活用したい
・転勤などで自宅を貸したい
・一般賃貸とベース賃貸のどちらがよいか比較したい
・ベース賃貸の賃料査定を受けてみたい
・ベース契約から入居後の管理まで任せたい
物件の状態や立地によって、ベース賃貸として活用できる可能性は異なります。
まずはお気軽にご相談ください。
横須賀のベース賃貸の募集・契約・管理なら飯野不動産へ！
株式会社飯野不動産では、横須賀エリアを中心に、米海軍関係者向けの賃貸住宅の募集・管理を行っております。軍人・軍属の方に向けた賃貸住宅のご紹介から、オーナー様の大切な資産の有効活用まで、地域に根差した不動産会社としてサポートいたします。
「自宅をベース賃貸にできるか知りたい」
「所有物件のベース向け賃料を査定してほしい」
「ベース契約について詳しく話を聞きたい」
このようなご相談も歓迎しております。
横須賀でベース賃貸をご検討のオーナー様は、ぜひ飯野不動産までお問い合わせください。
